PPC虽然是一种开发模式，同时也是一种思维方法，在不同的语境下有不同的表述，前港中区后城是其中一个解释，它更多的着眼于空间，港口带动临港产业，带动产业的发展，进而走向产城融合这个路子。招商蛇口总结出来的PPC，是基于过去40年的实践。其真正有价值的东西是这三个（1）综合开发的机制（2）合伙机制，（3）中心组织者的作用。作为湾区空间结构的产业新城，尔湾也是一种PPC开发模式。

尔湾位于加利福尼亚州西部，占地88平方公里，现有人口21万人，属于橘郡管辖范围，是美国最大的规划城市社区之一。作为大湾区的一部分，1971年12月正式成立尔湾市，从建市到目前虽仅40年，但它已经成为加州重要的经济城市，洛杉矶大都市区的重要组成部分。尔湾市和深圳的年龄差不多，刚刚起步时还的一个落日荒涛间的小城，如今，他已经成为人们的”共同目的地”。安全的生活环境，艺术级的运输系统，良性竞争的商业氛围，正规完善的教育机构和和睦相处的生活方式使人们不约而同地选择了尔湾。

PPC早期的时候有很多的物流业和制造业，随着城市功能的发展，城市功能开始挤压这些空间。在过去的40多年里，尔湾市一直保持着美国最安全、规划完善、适于开展商业活动的最佳社区的口碑。近10年里，美国尔湾市一直是在美国最宜居的“热门城市”排行榜中名列前10，且多次位居榜首，吸引了大量的居民和商业机构，成为开发区向城市转变的典型案例，是湾区空间结构下港产城的有机耦合。

PPC模式中，港产城三个空间之间也是互相适应，互相竞争的关系。合理管理这三者关系，有利于新市镇的综合提升。从一个刚刚起步的小城发展成为公众向往的共同目的地，尔湾被誉为“加州的科技海岸”，吸引了众多高科技公司的加入，包括医学设备制造公司、生物医学公司、软件和硬件公司和汽车设计公司。尔湾的产业结构丰富，除了高科技产业之外，制造业、第三产业也一样生机勃勃。

第一个P就是理解为一个中心化的过程，如果这样子理解的话，实际上每一个地区伴随互联互通，伴随产业的植入，伴随其他的一些因素的变化，可能都有机会中心化。尔湾有超过100个公园和公共游泳池；拥有最美丽的高尔夫球场。尔湾市提供自行车道系统，以鼓励使用自行车作为安全和方便的交通和娱乐工具。现在这个系统已经包含有32英里长的，独立的自行车专用道和126英里长，同汽车道并肩设置的自行车道。有加州阳光之称的海滩——Laguna海滨和Long Beach海滨。

成熟的湾区城市群拥有国际化视野与创新功能区，网络化的基础设施体系，以及统一的区域治理机制。因临近海湾，湾区具备避风、防冻的优点，适宜建造港口群，形成发达的港口城市。港口城市处于对外开放前沿，便于招商引资、引进消化再吸收新技术，是高端生产要素跨境流动的门户。高度开放的环境有利于发展外向型经济，形成具有竞争优势的本土企业，富有竞争力的产业体系和充满活力的企业成为湾区城市群进一步发展的载体。在经济区域内，不同的城市有不同的经济水平，它们有自己的政治领导和政策，它们会把重点放在自己的城市里，而这恰恰是湾区城市群发展的最大挑战。

湾区城市群往往包含移民城市，容易形成开放、包容、多元的移民文化，有利于公正有序、高效便捷的现代市场体系的构建，促进对外开放水平的不断深化，强化企业的创新主体地位。完善的产学研创新体系，极大地提高湾区的创新能力。随着对外开放的深入，湾区城市群率先打造现代化的城市轨道交通、完善的城际基础设施、发达的航运功能、良好的市场竞争环境，并逐渐向腹地延伸。网络化基础设施有利于降低货物运输成本，促进资源的自由流动和外溢效应的发挥，有利于湾区城市群与广阔腹地的良性互动，促进区域协同发展。劳动、资本、人力资本、信息向湾区城市群集聚，共同支撑起具有全球影响力的产业体系，涌现一批跨国企业与国际知名品牌。而湾区宜居宜业的生态环境也吸引高素质人才居住，知识外溢效应显著。

产业类的开发商很难大规模连锁，围绕一些特定的市镇精耕细作。这会挤压甚至取代连锁化、快速标准化的房地产企业的空间。和政府共同深度耕耘一个城市的这种城市运营商会进一步的走下去，而且会走的更远。没有政府指令，没有行政干预，一切由市场来检验，人们遵守法律，维护市场规则。尔湾是在市场经济环境中由私人企业投资发展起来的，尔湾是在市场主导下规划形成的新兴城市。

PPC除了是开发模式，也是一种思维的方式，或者是一个基本的模型。因为任何东西有一个生命周期，过了高峰会往下走，这个时候要给一个杠杆资源，推动该市镇进入一个新的周期，实现螺旋上升。这实际上是PPC的PDCA。无论是蛇口还是深圳其他的区域都有这个过程，同样也适合尔湾的开发模式，政府在建市后正式成立，市场导向是城运作使整个城市的规划建设一直朝着市场接受的方向发展，尔湾完全靠优美的自然环境、便捷的交通、安全的居住氛围、良性竞争的商业机制不断吸引着来自各方面的淘金者。

尔湾作为加州大湾区的一部分，是典型的湾区经济。湾区经济作为重要的滨海经济形态，是当今国际经济版图的突出亮点，是世界一流滨海城市的显著标志，它以开放性、创新性、宜居性和国际化为其最重要特征，具有开放的经济结构、高效的资源配置能力、强大的集聚外溢功能和发达的国际交往网络，发挥着引领创新、聚集辐射的核心功能，已成为带动全球经济发展的重要增长极和引领技术变革的领头羊，湾区的港口集产业港、科技港、商务港、信息港、孵化港于一身。

尔湾是大湾区城市群的一部分，湾区城市群有效整合了创新资源与全球市场，成为全球最具经济活力的地区。成熟的湾区城市群拥有国际化视野与创新功能区，网络化的基础设施体系，以及统一的区域治理机制。新增长理论和新经济地理理论将城市看作经济增长的引擎。城市空间集聚促进要素的自由流动，致使市场边界不断扩大，有利于形成规模经济，企业的生产和交易成本不断下降。

产业新城模式则是以产城融合、生态宜居为一体的新型以工业发展为主导的如工业园区、经济开发区等特定地域，在发展的过程中，通过转型升级形成以产业发展为主的集工作、生产、生活、休闲娱乐等的新城。通过“以产兴城、以城带产”，进而实现“产城共融、城乡统筹、共同发展”。城市空间集聚有利于劳动分工、促进知识溢出，产生正向外部性，促进创新并带动收益递增。城市群是制造业与服务业高度集聚的产物，促进资源要素的自由流动和高效利用，并进一步推动区域形成合理的发展格局和健全的协调机制。高端的城市集群有利于提升经济增长效率，加快生产要素集中、公共服务均衡化和环境保护。

尔湾被誉为”加州的科技海岸”，吸引了众多高科技公司的加入，包括医学设备制造公司、生物医学公司、电脑软件和硬件公司和汽车设计公司。尔湾的产业结构丰富，除了高科技产业之外，同时他的制造业、第三产业也一样生机勃勃。尔湾能得以迅速发展，其吸引力何在？从某种程度而言，尔湾就是一个产业新城开发运营商，从最初的开发区成长为如今最具吸引力的城市的阶段过程与成功经验，对中国开发区和起步阶段的产业新城的建设、运营都有着重要的启示意义。

PPC模式下的科技海岸：美国尔湾产业新城

一、从开发区到产城融合的湾区PPC产业新城

美国尔湾尔湾南面濒临太平洋，拥有著名的拉古那海滨（Laguna）、长滩海滨（Long Beach），阳光充沛（以“加州的阳光”闻名世界），气候温和，是被公认的第五代城市，坐落在南加州“技术海岸”的中心，因其生机勃勃的商业环境而著称，第五代城市指倡导生态环境、人类生活与经济增长、和谐与共赢，为科技产业、生活、工作创造适宜环境的城市。

尔湾是一个一开始就经过规划的城市，而且是由私人公司投资慢慢发展起来的，他就是由尔湾家族成立的尔湾公司。1959年尔湾公司应加州大学的请求，同意捐出1000英亩土地作为加州大学校区。当时的州政府也捐出额外的500英亩土地作为校区。尔湾加大聘请的建筑师威廉·佩德拉和尔湾公司策划部门则认为，有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市。根据他们绘制及拟定的开发计划书，这个新城市需拥有工业区、商业区、住宅区、休闲区及绿地等。

更因为在1970年，现为尔湾商业综合体的前身“尔湾工业区”开始对外开放，而龟岩、大学公园、牧场、核桃及Culverdale等住宅区也在同年陆续建成。由于是新开发的社区，尔湾的规划设计非常先进，逐渐成为加州的高尚住宅区之一。2011年商业周刊杂志将其列为美国最佳城市排行榜第5位。另外，尔湾市在2010年的美国FBI年度犯罪率报告中，成为全美10万人以上城市犯罪率最低的城市。尔湾的人口受教育程度都很高，97%的人受过高中教育，超过64%的人受过高等教育。

以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性。朝着利益最大化、可持续发展的方向发展，公司酒店、餐厅、商场和娱乐设施的完善不但吸引了人口，其自身也实现了较高的利润，实现了双赢。

以人为本的城市环境、优异的人力资源，吸引了高科技行业落户尔湾，不少著名跨国公司看上了这里的商业环境，也纷纷将总部迁至尔湾，当年起步时的“西尔湾工业区”也早已演变为商业中心，有第二硅谷的美名。与硅谷不同，尔湾的高科技产业涵盖了生物医学、制药、无线通信、电脑、软件等多个领域，形成许多技术产业集群，如医疗设备制造商、生物医疗公司、电脑软件和硬件生产商、汽车设计公司等。

尔湾农场的规划者和他们在尔湾市的合作者采用了值得我们称之为精明增长的原则，很值得钦佩。开发保留了大规模的开放空间和保护区，在高度发达城市里设置的保护区常常得到支持高效使用能源和栖息地保护的人士的表扬。这里也是水资源循环使用的先行者。尔湾市的规划经历了一个漫长的时间，前后大约近30年。第一阶段是萌动期，建设尔湾农场；第二阶段是60年代建设大学社区的规划方案；第三阶段是70年代是建设容纳五十万人的社区的规划方案；第四阶段是80年代建设城市边缘区规划方案。

1769年，西班牙探险家和殖民者开始在这里先后建起了牧场、铁路、居民区和小镇。尔湾的建市历程与其他城市很不一样，从牧场到经过规划迅速建成城市大概花了50年，被誉为“先有大学、后有社区”。1959年，拥有这片土地的尔湾家族公司——尔湾公司，以1美元的价格将大约4平方公里的土地出售给加州大学以修建新的校区，随后又向加州政府出售了大约2平方公里土地。加州大学聘请的建筑师派雷拉（William Pereira）和尔湾公司的规划者们一起在这个新校区周围规划了一个5万人城市蓝图，这逐渐发展成当今的尔湾市，纵观尔湾市的发展历程可以将其划分为以下几个阶段：

1.公司经营阶段（1860-1959年）

19世纪六七十年代，詹姆斯·尔湾从西班牙和墨西哥人手里得到了建设尔湾农场的土地，整个农场拥有广阔的橘子林和胡桃、鳄梨、利马豆和绵羊等物产。1894年成立“尔湾公司”，将牧场逐渐转换为农田、橄榄园及橙橘等果园。1947年，麦佛得（Myford Irvine）接掌公司，并开始将牧场的部分土地出售。麦佛得在1959年去世，而后“尔湾公司”由董事会选出董事长，负责公司的运作。

2.“大学社区”时期（1960-1970年）

世界三大湾区城市群注重统筹规划的实施，由于横跨多个平行的行政区域，湾区城市群需要统筹规划的范围包括：城际基础设施的衔接、产业结构的平衡、公共服务的均衡化、生态环境的保护等。东京湾区除了统一的大东京规划之外，每个地区也各有规划，所有规划的协调衔接工作都由智库完成。纽约湾区的统筹规划由跨行政区域的纽约区域规划协会（简称RPA）完成，从上世纪20年代起，该非政府机构负责研究指导纽约湾区发展的长期计划，2014年RPA启动纽约大都市地区第四次发展规划，致力于从区域视野解决就业、贫穷、基础设施、气候等问题。旧金山湾区建立的区域治理机制涵盖基础设施、生态保护、空气质量等方面，旨在推动区域协调发展。

20世纪50年代，洛杉矶开始向南部发展，加利福尼亚大学(即加州大学)也有在这里建设新校区的意向，这为尔湾创造了一个最重要的发展契机。1959年，尔湾公司捐出4.05平方公里的土地作为加州大学尔湾分校的校区，加州政府也捐出了2.025平方公里的土地，尔湾的规划中，仅有功能单一的大学区是不够的，有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市，这个新城市必须拥有工业区、商业区、休闲区及绿地等。1960年威廉·佩德拉设计出围绕尔湾加州大学分校规划的新社区，能容纳10万居民，沿海岸覆盖121.5平方公里的土地。1964年，橘郡政府批准这一规划，1965年，尔湾加州大学校园正式启用，1970年，“西尔湾工业区”对外开放，目前叫做“尔湾商业区”（Irvine Business Complex）。

Broadcom电子芯片公司、福特汽车西岸设计中心、BenQ美国公司、Vizio公司、Getac美国分公司、New Health(新贺斯)实验室与工厂等都位于尔湾。这些企业创造了17万个工作岗位。

3.尔湾市成立与大社区规划阶段（1970-1977年）

在增长的同时，尔湾市也将面临老化的基础结构设施修复工作。虽然它才成立了34年，但基础设施，例如街道表面，都因为磨损而需要替换或修复。这些使用寿命因素都必须同新增加的设施一起被考虑在内。显然，这种大规模的改变提出了巨大的挑战，尔湾既需要在保护居民现有的生活和商业质量，也要保持金融能力，使之能够在将来继续提供服务，这两者之间需要保持良好平衡。

1971年12月28日，尔湾社区居民投票通过成立一个范围远比前述“佩德拉开发计划书”还要大的城市，即尔湾市，以便控制该市的未来发展及保护税收。1977年，尔湾公司又邀请美国费城著名的华莱士、麦克哈戈、罗伯特和托蒂四家规划设计事务所进行了城市设计研究。这次规划的特点是运用园林开发理念为各地块和地区赋予了不同的尺度特征及露天场地的保护。从1970年开始，尔湾地区对外开放，龟岩、大学公园、牧场、核桃及克尔佛多（Culverdale）等住宅区陆续在校区周围建成。

4.城市边缘区阶段（1977-2000年）

尔湾发展的历史是遵循一条PPC综合开发模式，与海岸、园区和城市良性互动发展的客观经济规律高度契合，既体现了“经济发展，交通先行”的思想，又突出了产业集聚、产业集群的发展观念，还符合湾区与城市的地理空间演变规律。

1977年尔湾公司由一家财团收购，这一交易导致了尔湾地区开发规模的缩小，而且尔湾的规划和设计功能也从公司里分离出来。20世纪80年代晚期,尔湾的开发接受环保主义的理念，保存了超过农场一半以上的开放空间，大约178．2平方公里的农场土地被规划为自然栖息保护地，24．3平方公里的土地用于公园和开放空间。城市发展主要围绕这些自然栖息保护地、公园及开放空间进行布局。

这些区域不仅有办公楼，也有不少购物休闲的地方，而在旁边就是2万余套的公寓，人们在这里工作生活非常方便。

5.极具吸引力的城市建设阶段（2001年至今）

尔湾是在市场主导下规划形成的新兴城市。没有政府指令，没有行政干预，一切由市场来检验，人们遵守法律，维护市场规则。尔湾完全靠优美的自然环境，便捷的交通，安全的居住氛围，良性竞争的商业机制不断吸引着来自各方面的淘金者。市场化的运作使整个城市的规划建设一直朝着市场接受的方向发展，朝着利益最大化，可持续发展的方向发展。市场化的运作机制使尔湾更加生机勃勃。

进入21世纪后，尔湾市不断提升城市的发展竞争力，不断完善和提升安全的生活环境、方便快捷的运输系统、良性竞争的商业氛围、正规完善的教育机构与和睦相处的生活方式，使人们不约而同地选择了尔湾。经过10年的发展，尔湾从一个刚刚起步的小城发展成为公众向往的“共同目的地”，被誉为“加州的科技海岸”，吸引了众多高科技公司的加入，包括医学设备制造公司、生物医学公司、电脑软件和硬件公司和汽车设计公司。尔湾的产业结构丰富，除了高科技产业之外，制造业、第三产业也一样生机勃勃。

据美国联邦调查局(FBI)公布的全美最安全10大城市名录，南加州的尔湾市赫然列在榜首。尔湾被评为全美最安全城市并非偶然。近10年来，尔湾一直在全美最安全城市前10或前20的名单上徘徊，2004年尔湾排名第6，而在1995年，尔湾就曾名列美国大城市安全情况调查的榜首。城市治安能达到如此令人满意的状况，是在整体规划思想指导下社区治安管理和安全标准监督的强化建设。

尔湾市1亿美元的城市预算中，有1/3花在公共安全方面，这不仅包括了160多名警员，还包括在打击犯罪方面的基础建设和规划。城市环境设计也起到了重要的作用。具备良好照明的停车场和宽阔的街道等城市基础设施建设，必须通过警察局的审查，以确保达到基本的安全标准。另外，停车场的电梯规定至少有一面是落地玻璃墙，以便警察能够从外面看到里面的情形。同时，尔湾的警察在工作中根据社区居民情况使用6种语言，包括汉语，朝语，西班牙语，波斯语等，这就消除了沟通障碍，在防止和降低犯罪率方面效果显著。在一个拥有良好治安管理和安全居住环境的城市，最直接的受益者当然就是居民。

这个公园由尔湾市长及市议员组成的董事会管理，负责监督橙县大公园的设计、建造和维护。

尔湾生态新城作为大洛杉矶地区新兴边缘城市快速发展的代表，在大洛杉矶全球区域的形成过程中，其逐渐吸引了众多的中小型科技企业以及企业总部聚集于此，成为集专业技术服务、教育服务和计算机及电子产业集群发展的新产业空间。尔湾生态新城的投资开发是在完全市场主导下完成的，政府的支持以及市场化的运作机制，保持了尔湾生态新城以市场为导向的发展原则，以带动城市发展升级，实现了城市健康良性的可持续发展。

为了让城市发展与环境、居住舒适度等各个方面能保持良好的平衡关系，其在开发过程中一直不断强化长远性整体开发的理念：提倡环保理念，尊重自然的原生生态空间格局，使城市发展与生态环境保持良好的平衡关系。此外，尔湾便捷完善的城市配套和良好的人居环境，也吸引了大量的人口入驻。市场化运作机制带动城市发展升级，实现了城市的可持续发展。尔湾新城的投资开发建设完全是在市场主导下由私人公司-尔湾公司投资开发并完成的，其规划理念以及投资开发运营模式对于当前从事产业地产的企业而言，具有较强的代表性。

在办公及住宅的建筑设计及建造中，也运用环保技术：比如业界领先的节约技术、世界上第一个混合动力电动建筑，第一个在加州取得LEED认证的建筑、60多栋进行LEED认证的办公建筑等。

政府对低收入首次置业者、残疾人和老年人都有不同程度的扶持政策。尔湾现有人口21.5万，房屋数量7.45万套，包括商品房、廉租房、临时住房等，基本可以满足各个阶层居民的居住需求。“租金补助”政策，橘郡住宅委员会(O.C.H.A.) 可每月提供租金补助。委员会执行第八部分“授权”和“居住优惠”计划的职责，对符合条件的居民按月度补贴按照市场租金租赁的住宅。“临时住房”，“前进家庭”(Families Forward) 是一家本地非盈利中介代理，他们提供临时和过渡住房服务，并且为没有住房的家庭提供帮助。

对低收入首次置业者，实施部分扶持政策。尔湾市首次购房者计划包括三个独立的子计划：一是，预付定金资助计划。预付定金资助计划提供低利息贷款，使低收入和超低收入的首次购房者能够买房。二是，抵押贷款证明计划。三是，分期购买计划。橘郡地区住宅和金融代理处(OCHFA) 是一个综合权利机构(JPA)，是一个服务于橘郡的非营利政府组织。这一机构帮助中等收入的个人和家庭通过分期购买住宅拥有计划获得属于自己的住宅。该计划目前只在部分城市实行，其中包括尔湾市。

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