一年多过去了，雄安为什么还没启动大规模建设？雄安新区规划设计专家、清华大学建筑学院教授尹稚在最近举办的“清华大学雄安新区规划建设发展高峰论坛”上给出了答案。他在报告中详细解答了“雄安为何出手慢”这一问题，并表示，与深圳、浦东相比，雄安确实比较“点背”。以下是演讲全文。

作者：尹稚 雄安新区规划设计专家、清华大学建筑学院教授

各位早上好，我先把话说到前头，我自打参与雄安新区规划以后签的保密协议都有一大沓子了。

对不起各位今天我不能放任何一张图纸，也不能放我看过的任何一张本子，这是有严格规定的。那么是不是这种情况下就没的可聊了呢？我觉得还是有很多事可以聊聊的。

那么首先我想来谈谈雄安这个议题，大家都知道中国经历了三四十年的改革开放。作为一个人口大国，中国在这四十年当中不仅仅走过一条比较成功的、迅速提升工业化水平的道路，同时从数字指标上来讲，我们也走过了一条快速的城市化道路。

在很短的一段时间内，把理论上的全国城镇化水平，从改革开放初期的20%出头，提高到了现在的接近60%，有的算下来是56%，有人说58%，大概这么一个幅度内，当然这场快速的工业化和快速的城镇化进程也带来了很多问题，现在总结下来，大概围绕着快速城镇化有这么几个问题，变得越来越来越难以为继。

第一个就是资源的高强度的消耗，从后备的土地资源，水资源方方面面，就中国这条快速的高速的城镇化道路还能不能走的下去。

第二个就是环境质量的难以为继，大家可能都感同身受，这两年对环保要求迅速的提升，甚至出现了暴风骤雨式的环境执法，这个是跟多年的欠帐和环境质量的迅速变化有关系的，越来越多的公众对环境质量恶化已经到了忍无可忍的地步。

第三个，虽然我们从数字上来讲，大多数中国人已经进城，但是不是能够享受到一个现代城市的合格的公共服务体系，这要划一个很大问号的，如果确实过日子过的很好的话，就不会连篇累牍地看到各种教育难就学难，等等一系列围绕着城市公共服务短缺而展开的辩论争论。

可能最大的表象性的成就，就是我们通过一系列开发区的建设，确实把中国的经济总量做上去了。

这里最具标志性的，一个是深圳，从一个小渔村一跃变成了千万级人口规模的城市。第二个是上海的浦东，从浦西繁华区对面的松江县变成了现在跟传统的老浦西同等水平，甚至经济总量远远超过浦西的一个新的经济板块儿的崛起。

那么，三四十年过去了。雄安，会不会是一轮新的崛起？还是会像天津，当年策划的滨海新城一样，最后无疾而终。这是放在大家面前一个很值得思考的问题。

这个议题的背景有三个层次。

第一，中国的老百姓是用脚投票的，他们向经济机会更多的区域集中，这仍然是一种不可抗拒的趋势。北京中心城的人口疏解，都没有办法跟这种大的趋势去直接对抗。

中国的人口向沿海的经济最发达的地区集中，向中国最发达的大都会地区集中，向就业机会最多的中心城市集中，这个趋势从全国的统计看仍然非常强烈，而且从未来的预计看，这个趋势还会持续下去。

那么问题出在哪？问题出在我们传统意义上的集中，是把过多的经济动能压在了一个有限的中心城区，所以现在谈疏解并不是说北京不需要人，河北不需要人，而是北京这个城八区最中心的核心城，承受不了那么多人了。

要解决这个问题，又要释放足够的经济动能，怎么办？

从国际上的经验，一两百年的城镇化发展规律来看，只能从单一的中心城区的发展，走向更大区域的协同发展。当然这个区域范围也是有限度的，要离中心城比较近，太远了就没意义了，也不能说北京几个职能疏解到新疆去，没人去的。

所以在有限的范围内，也就是在京津冀大首都圈的经济地域的范围内寻找新的增长点，寻找新的后备资源来支撑整体经济动能的释放，来支撑服务水平的提升，机缘巧合选在了雄安。

第二，就是区域协同大趋势的要求；第三就是经济发展当中现实的一系列困境和河北省前一段采取过的一些区域战略当中产生的困境。

京津冀协同发展不是今天才提出来的，说了很久，谈大北京地区，谈首都经济圈的发展，学界的发声到现在至少有三十年，能够形成高层领导的共识，至少也有十五年。

但是在这么漫长的一段时间内，京津冀发展在现实的执行过程当中一直是在摆动的，一直没有一个非常明确的落地方针，包括天津当时划了一个滨海新区，他究竟承担的制造业的职能，还是疯狂的盖高楼大厦，试图搞n个CBD跟北京争夺高端职能，在建设当中是有偏差的，于家堡到现在为止，楼倒是盖的不少，那里面有足够的人吗？有足够真实的就业岗位吗？

河北省也干过一些区域协同的，策略性的做法，包括对环渤海地区，曹妃甸地区的投入，对黄骅港的投入，试图利用河北省的土地在环渤海地区形成新的就业中心，新的制造中心，十几年过去了，可以看到它们的发展状态。

当时河北省提出环渤海战略同时还提出一个环首都战略，就是围绕北京周边的市县来做房地产，现在大家能看到目前它的发展是一个什么样的状态。

这一轮雄安新区的选址确定，除了疏解北京中心城的职能，疏解压在北京主城的首都功能里边的非核心部分。还有一个就是如何使得河北省能够在石家庄保定加雄安这样一个城市集团，共同发力形成一种中部崛起的效益，这是从大势上来看。但是同样是高层画的一个圈儿，会不会发展的像深圳、浦东那么好？现在还是要认真研究认真观察。

深圳的崛起，是国际宏观大格局的推动。当时中国刚刚开始打开国门，这个地段靠近香港，他的初期起步实际上是两头在外，三来一补，加工工业起来的。把中国历史上由于体制机制的不正常，被压抑了几十年的经济动能在瞬间释放出来，所以它是顺势而上。

同样浦东的崛起也是一种顺势而上的行为，正是中国经济的国际形势最好的时代，也是内部体制机制最为活跃的时代。

这个时代跟现在有很大差别，大家都知道这两年中国的宏观经济形势一直在下行，传统上我们所依赖的拉动宏观经济增长的三架马车基本上已经全面走下坡，特别这次贸易战开打以后。

这个情况还会进一步的严峻，跟当年相比，国家也好，基层民众也好，对环境质量的诉求也是水涨船高。

那么体制机制的格局，特别近十年来，相对来讲是比较压抑的。并不鼓励体制机制上的进一步的探索和创新，甚至不鼓励政府的担当，直到最近几天中央发了话才看到一些好转的趋势，那么雄安跟当年的这些大型新城新区来比的话，并不是在一个天时地利人和最好的时间。

这也是为什么两年过去了，到现在为止还一锹土没动，因为很多事情还没想明白，不想因为匆忙的决策而造成更为巨大的浪费。

在这样一个逆势而上的大形势下建设雄安，恐怕确实不是像大家想象的那样，几个月要动工，几年就要完成。

它的建设周期和真正形成人气聚集，经济活动聚集的成熟的城市新区的过程，比一般的国家新区要更为漫长，需要更多的耐心。

雄安动手慢还有一个原因，就是它的本体条件是比较差的。从交通上来讲这块土地并不在以往规划的，国家级的大型交通网络的节点上。

所有大国铁的运营网络的调整，高速路的体系的调整，以及跟北京天津保定石家庄之间的这种大运量交通的联系的建立，很多是要另辟新径的。要有全新的选址全新的技术工程的建设，才能够解决这个问题。

同样这块选址，确实没有占农田。但是凡是在河北省生活的人都知道，白洋淀周边只要那块地不是每年被淹，老百姓一定会去耕种它。

三五年淹一次，只要一年的作物，本钱就能挣回来。这块地为什么从来没有人去耕种它？因为这块地非常低洼，对于常年洪水位，低8到9米。

如果是个小楼盘，填一填补一补还可以。想象这是一百平方公里的新城，绝大部分的土地都是目前这种状态，那么它需要大量的工程处理后才能够把这块建设土地变得更加的安全，要解决他的防洪问题解决他的这个水涝问题，不是修个防洪堤这么简单。

涉及到白洋淀整体水系的，正常情况下的水系治理也涉及洪涝情况下的大水系的梳理，既要想办法解决这一百平方公里局部的防洪问题，因为这个水系和海河水系是连在一起的，跟大海河水系的统一协调要上大的水利工程，才能够比较长期的解决白洋淀水质本身的补水不足，水质恶化，在洪涝下有易发灾害的这样一种基本的环境状况。这些也是需要时间的。

同样这个地区的不利条件还包括，这是河北省的行政区划当然是比较小的，如果把地图拿出来看一看，河北省的所有的聚集点的版块儿到乡镇一级，到村一级都是像撒芝麻一样。

所以全河北真的能找到的绝对的空地是很少的。跟建国的时候河北省的行政区划的过小是有关的。

如果你查查历史就会知道，建国的时候我们的县长乡镇长绝大部分都是打过仗的军人转业以后来承担政府的职责。谁都想离中央近一点，如何把想离中央近一点的这么多的干部诉求都安排下去。

就打了河北省的主意，河北省的行政区划切的尽可能的小，来安置尽可能多的同级别干部在这儿扎根。

所以拿全国地图一比就知道，河北省的行政区划是全国所有的行政区划里面以乡为单位，以县为单位是最小的，他是一个密密麻麻的芝麻烧饼。

要在这里边想腾出一块儿相对比较完整的土地，来建一个新城，它存在的巨大的拆迁安置。

涉及到少则十几万，多则三十几万人的再安置问题，当然这种安置除了为新城提供相对比较完整充足的土地资源之外，还有一个很重要的就是保障和提升白洋淀整体的生态水平。

这个地域居民点的小散乱以及跟它伴生的，低端的这种工业化的小散乱是相互伴生的。

这两个问题不能得到有效的解决，那效果就是在垃圾堆里盖了一个豪宅，不会实现中央对这个新城提出来的一系列的高标准。

雄安的缓慢和现在起步的艰难，跟我前边谈到这一系列问题都是有关的，当然，围绕这个问题，两年来各种专家组几十个专家组也做了大量的工作，有几十个专题的研究。

至少从理论推导上，逐渐开始形成了一些解决问题的预案，也开始做一些小规模的工程试点来验证一些技术预案将来在实施当中的有效性，但总体上来讲，确实不会像大家想象的那么快。

那么从建设时序上来讲，它也不会像原来我们干新城那样，打个格子，把土地出让了，然后大家就蜂拥而上，几年之内我们可以干几十平方公里。从它的时序上来看，恐怕在未来的一两年之内，有三件事会先于大规模的城市开发和建设要做的。

第一就是交通网络的重组和重建，可能最早动工的是在雄县昝岗组团的这个大国铁的交通枢纽性站场。

因为这个站场能不能够迅速的完工决定了它后续一系列跟它衔接的交通网络能不能够动工，能不能够尽快地发挥作用。

第二个就是环境治理，白洋淀目前的水质是劣五类和劣四类之间，这样一种水质状况，临淀建城，画在图上是很漂亮的景观，但现场的真实感受可能跟这个是天壤之别。

要花比较大的代价做水质治理，做白洋淀整体生态功能的恢复。大体上有了比较好的本底条件以后，才有可能进入大规模的建设时期。

第三个问题，就是这两年谈的比较多的，北京功能的疏解，这恐怕也是未来雄安新城建设成败一个很关键的。就是究竟疏解什么？

是行政命令式的疏解还是市场导引型的疏解，我们国家在建设历史过程当中做这种行政命令式的疏解，不叫疏解当年叫疏散。

这种事干过若干遍了，但是没有一次尝试是真正达到了疏解或疏散的目的，包括在文革期间做的大三线小三线。用军事化的手段来做的疏散工程，在开放放开以后很快就灰飞烟灭了。绝大部分又回到了原来的地点，回到了原来最发达的地区。

这里边要讨论很多很多问题，比如说高校疏解。如果一个高校在大城市都办不好，难道你把他搬到一块新兴的荒郊野地去，他就能有更多的成就吗？一个科研院所在一个综合性的城市生态内都没有好的发展，难道你把他孤立化的搬到一个大院里去，它就能有更大的进步吗？这些问题还有很多是值得研究的。

去年我们在给这方面做咨询的时候，曾经做过一个类似的专题，就是如何利用疏解的机会，对接更为开放的国际资源，来使得这场疏解跟未来的、高质量的发展能挂上钩。

比如讲医院，北京市确实有很多的大型医院是需要疏解的，因为从它的真实运营情况来看，超过半数以上的患者是来自于全国各地，并不是一个为北京基层服务的社区性医院，它都是这种国家级的超大型的专科医院。

那么从国际的经验看，这种超大规模的专科性的医院，会带来一个很庞大的人群，它带来的不仅仅患者的人群，还有治疗医疗过程结束以后的一个很庞大的康复产业、服务产业以及为患者家属提供服务的，五花八门的配套设施。

远离都市区，建新的国家级的或者高度专业化的医疗中心，在美国、在欧洲都有非常成功的实践。

这个带给我们的问题就是北京疏解一个医院出去。如果是按照现在的体制，现在的医院运营模式，说我这儿是一个两千床位的医院，有一系列的国家规定的面积指标要求，我原封不动的搬过去。

是没有太多的价值和意义的，曾经在北京运营当中出现的各种问题，同样也会在雄安出现。

那么如何对接更为先进的国际医疗模式，如何对接一个从医治到康复到后续健康跟踪服务的这样一套真正的国际医疗先进模式，恐怕是在疏解以前就要研究透，就要想明白的。 

这仅仅是一种类型的案例，类似的一个公司总部迁出去，目的是什么？仅仅是换一个办公地点吗？

如果不能够跟中央给雄安新区的一系列新的，更为开放和包容的政策相结合，不能够跟我们国家一带一路的战略，中国试图引领全球化的战略实现对接，那么这个总部的迁移，可能就不会有真正的目的，也不会有真实的效果。

那么类似的这种问题不同的专家都在再做更为深入的研究，从科研院所，高校，大公司总部和大型医疗等等等等，总体来讲还是希望这一次的疏解，不是一个简单的行政命令计划。

因为如果你真这么干的话，在现在的社会上也是干不成的，很可能会形成人才的逆淘汰，比如说一个大国企领导一个大公司总部，董事长可以从政治正确的角度来讲，拍脑袋说我马上就可以迁，但是很可能这个企业最优秀的员工瞬间就有一半人会辞职，有本事人他可以另谋高就，他带走的可能恰恰是这个公司里边积累下来的，毫无创新能力的小白鼠。

因为他离开这个公司就活不了，他在市场上没有再就业的可能性。

所以大家都会看到，这些问题其实涉及到了雄安新区建设过程当中更为深层次的问题，它不是一场简单的新城建设，更不是一场以地谋财的房地产开发，他这里面涉及到了我们前三四十年改革开放过程当中积累下来的非常多的体制机制矛盾的突破，和进一步深度的求解。

那么与其讲雄安新区是一张漂亮的蓝图，特别是在座的很多都是搞建设的，可能更多看到的是雄安一张漂亮的表现图，但实质上这张表现图一点都不重要。

重要的是，这张图背后将来能支撑它实现的，体制机制的一系列的重大变革，雄安的进一步深度的规划为什么迟迟不出台？跟体制、机制深度变革的很多的政策性因素，到目前为止还没有确定是有直接关系的。

比如雄安的土地怎么办，大家都知道。说不会再走以地生财，土地财政这条路了，但是大家有没有想过除了这条路之外还有什么路可以走。有哪些路是在画饼充饥，有哪些路是真的能走通的，这是一个非常深度的中国土地制度改革的问题。

国有土地产权未来怎么办，怎么能够实现中央政府地方政府和实际使用者，一个多元共赢的局面，集体土地将来怎么办，包括在媒体上喊一喊说同质同权很容易，但是操作起来是不是真的是这么回事，这里边可能一直会涉及到我们国家土地法的一些大的法规的调整和修改，那么雄安是一个高标准的面向未来的千年之城，也是一个体制机制改革的一块非常好的实验田。

在这里面会尝试各种各样的方式，来化解前三四十年改革开放当中积累下来一些非常深层次、比较尖锐的问题。我想这也是为什么到现在为止所有的参与者，采取的工作方式非常像当年的地下党，就一个字不对外讲，因为它很多东西高度敏感，并且可能会涉及到很多人的现实利益。

如果在这个没有充分准备好的阶段把这些信息释放出去，可能会带来非常多的不良的市场炒作，带来新一轮的急功近利的投机行为，这是我理解的雄安目前这个状态。

当然雄安未来值不值得期待，还是很值得期待的。

尤其是对各位以建筑工程为主的企业来讲，这里边有很多新的技术设想，技术标准会在新城当中得到探索和得到实施，大体上集中在几个方面：

第一，这个地区会执行中国有史以来最严格的绿色建筑标准，恐怕不是现在国家住建部的一二三星标准就能覆盖。这个标准还在联合广泛的国际团队，不断的向前推进。可能雄安将来会创造中国绿色建设的四星五星。也会通过国际合作的方式不断引入一些跟国际接轨普遍通行的硬件标准。

而且这种绿色建设肯定不会是像原来的一锤子买卖，检查一下你的设计是不是绿色的，点一点设备清单是不是绿色，他可能会渗透到整个的全产业链环节当中去，需要大量的运营考核和后评估来检验实效；

第二个就是跟智慧城市有关的，大家可能会去参观市民中心，这里边有些尝试了，但是因为尺度很小基本是智慧建筑。

在这里边现在很多官方的像中国移动、电信、联通这三大通讯公司已经进去了，然后小米、腾讯、马云也都在这里边相继开设了分支机构。

他的起步阶段，首先形成一个国内目前水平最高，密度也是最高的信息网络，能够有效的采集这个地区几种类型的信息：

第一跟环境有关信息，就是他将来会进入一个实时化的按城市网格来报每天的各种五花八门的物理指标、化学指标，实现一个高密度细颗粒度的环境监测和监控。

第二个就是跟能源有关的信息，这是一个高强度的能源物联网的社区。大家老讲，要发展可再生能源，中国这些年也确实没少搞风电光电，为什么他用的不好？其实是适配网络问题。

除了技术上的，比如说储能的问题有些瓶颈之外，更多的是网络化的调配问题，说白了就是我们的网络系统不够智能化，没有办法应对不稳定能源的供给。

光和风都不是稳定能源，它有时候强一点有时候弱一点。我们的推送网络系统没办法和它实时的做出应对，所以导致很多风、光导来的能源上不了网，或者不能有效的上网，跟传统能源之间形不成良好的匹配关系。

这个问题在雄安新城当中是目前要集中攻关集中突破的，就是要形成一个国内最好的能源物联网体系，实现可再生能源，传统能源之间的有效协调。

当然也希望未来非常规性能源能占更高的比例，包括风、光、电等等的应用。

现在一些小型的实验工程一直在摸索这个领域的规律，期望在大规模入住以前能够形成比较好的技术经验的积累，而不是最终拿实际入园的百姓、企业去当试验品。

第三个就是跟人流、物流有关的这套智慧体系，生活在现在这个社会只要你身上有电子元器件，只要你用不管是什么卡，你的生活都是有电子痕迹的。

对于这些电子痕迹的全面采集和分析，用好了的话是有很大的便民效益的。

从个人的基本的健康管理，到购物习惯，到方方面面，它可以使市场跟个人之间建立起一种精准的需求识别和精准化的有效供给之间的关系。那么对于政府而言，也可以从基层社区治理，一直到大中城市治理模式的转变当中，得到更多的技术支撑。

但是大家知道，所有技术都是把双刃剑。当你的个人信息被过度暴露的时候，可能也会给很多的居心不良的人各种可乘之机，在中国这个问题也变得非常的严峻，我们那么多精准化的电子信息从哪儿来的？也是从这里边来的。

那么如何在这样一个高度信息化的社会当中，利用好各种空间位置信息、轨迹信息、交往信息、交易信息的同时，能够抑制预防的数字化犯罪，也是摆在这个高度智能化新区当前的一个非常有难度的挑战，那么雄安在这个领域也要做大量的深入研究。

包括最近时髦的一个词叫区块链技术，大家不要以为只是比特币，只是这个虚拟电子货币的炒作，只不过是比特币用了区块链技术而已。

区块链面向未来是一个全新的，可追溯的，带有高度信用化的互联网技术。我们现在互联网实际上很多是不可逆查的，你不知道那台计算机是谁在用，他通过各种干扰手段以后，甚至无法判定这台机子是在国内还是在海外。

但是现在起来的新一代的互联网技术和正在崛起的区块链技术，它是可以实现点到点以及信息流向的精准识别。

所以很多国家很关注这个，他会重新在这个基础上建造一套企业的信用系统，公民个人的信用系统以及政府的信用系统，使得政府的数据造假不再成为可能，使得各种的欺诈行为在网络上能够降到最低的程度。这些东西可能将来最先会在雄安有所实现。

包括中国这几年对私家车逐渐的限制，已经开始意识到，中国作为一个人口大国，我们如果要达到其他发达国家那种机动车拥有量的话，恐怕全国所有城市都会变成停车场。那么公交优先，公交工具的多元化使用也会在雄安新区当中得到最优先的推广。

目前如果没记错的话，雄安新城将来的设想是，它的80%的内部交通，组团与组团之间的交通和组团内部的交通，是要靠公交来解决，他保留的小汽车的发展机会量是非常小的，但是不是一套公交体系就可以打遍天下？

中国在公交领域的研究还远远没有到位，比如大家都知道修地铁。最简单的概念，地铁应该分长站距和短站距两种类型来修，长站距解决的是区域之间的联系，是长距离城市组团的联系。

而短站距解决的是日常的，上下班，中短距离的通勤的联系。而北京修了这么多地铁，到现在为止都没有建立起这种正常分工的概念，就城里边500米一个站距已经跑到远郊区了还是500米站距。很多是浪费掉的，速度是提不起来的。

雄安将来跟北京之间会不会有轨道交通？跟保定石家庄会不会有轨道交通？是什么性质的？内部的轨道交通应该怎么解决？包括不同速度，不同容量的公共交通之间的换乘，包括非机动车跟机动车之间的换乘。历来都是我们公交体系设计的弱项，在雄安能不能在这个领域有所突破，也在做各种各样的技术方案。

同时它也试图解决大型城市大尺度的功能分区带来的一系列问题，中国从五十年代学苏联以后，我们绝大部分城市走的是大尺度分区的格局。

比如北京，原来东南郊工业区，石景山区是工业区，西北郊是科研文教区，等等。都是大尺度分区，大概三五十万人的城市勉强还可以接受，当做到几百万人口的城市、甚至上千万人口的城市，实际是一个非常要命的事情，会带来了大量的长距离交通。

为什么北京花了这么大代价解决不了拥堵问题？因为他已经没有机会再做大规模的土地利用调整。这个大分地格局已经定下来了，只能通过日益强化的交通网络来缓解这种压力，这样成本代价是非常高的。

在雄安新城当中显然会摒弃这样的做法。而采用适度尺度组团，高强度综合用地的方式，来使得大家的日常生活圈能够压缩在一个有效的更舒适的范围内。

比如骑自行车，十五分钟能不能到就业地点。

每天的居住、就业、购物、娱乐，能不能在一个相对比较小的空间解决问题，而大幅度的减少长距离的通勤和长距离的交通，至少从目前的进展看，采用的基本都是适度组团、高度混合用地的模式。

还有一个探索也是值得期待的，就是站城一体，产城融合。产城融合大家比较理解了，已经折腾了几年，当然有不同的融合模式。跟具体的产业的业态有关系，站城融合是中国这么多年来最差的。

我们的交通站场基本都是独立的，包括国铁做的第一轮招投标，是被专家普遍不看好的。仍然走的是我们传统火车站的老路，拿一个火车站当一个地标性建筑来做。本身要做的宏伟，要漂亮，要酷炫。

但是这里边的人是很不舒服的，如果你们出国见识过发达国家的火车站，回过头来再看看我们的，北京西站、北京南站。

北京南站虽然有进步，但仍然离国际标准差的很远。他形式上看上去更炫了更酷了，但是实际的服务职能没有大的改进，站场区域和围绕站场能够发展起来的产业区域没有有机的联系，基本是孤岛式的站场。

现在雄安，下了决心的几个主要的枢纽性站场都会用产城一体的办法来做。如果大家有人去过日本的话，形象的站城一体比如大阪火车站、京都火车站，都是非常典型的站城一体，它承担了非常高效的交通职能、换乘职能，也承担了城市中心节点的职能。

大量的办公、商业会在这个地区形成有效的聚集，这个对雄安的建设初期，是会非常值得关注的。

恐怕大家更需要关注和期待的，是这些个空间环境创新之外的体制机制的创新和变革。我不能讲结论，但我会讲一些目前探讨的东西，比如土地供应将来怎么办？现在有人在探讨，地不卖给你，可以叫先租后买，但又是完全的先租后买。比如一块地，付一个很低的年租金，我就可以开始做建设，开始引入企业。

那么将来逐年考核，考核什么呢？是按照业态标准来考核的。这个业态符不符合国家的产业政策，具备不具备创新性,吸引来的人群结构比例关系大概是什么样子，每年能够提供多少稳定的税收来源？以创新为核心，以稳定的，长期税源培育为核心的政策体制。

考核多年以后，效果好，这块地能不能一劳永逸的给你，或者说我降租金，如果考核不好我怎么涨租金？

这些东西那可能跟大家习惯的，勾地、圈地、买地开发的模式完全不一样。现在有几种方案都在探讨，但是还没有最终的结论性的东西。从这个例子可以看得出来，可能会做比较深层次的变革，我们的预计就不会再有批租型的土地。

我们现在所谓地价，是批租的地租。我一次付了十年二十五年三十年四十年甚至七十年的地租，雄安不会再用这个方式出让土地，可能产生的方式也许是年租加用地效益考核来解决这问题。那么类似的，包括集体产权土地究竟应该怎么利用，如何实现集体土地正常的进入市场。

而市场的设计规则，又不能够过多地伤害和剥夺原来的土地持有者的利益，也不能再像原来那样政府三五万一亩从农民手里面把地征过来，然后转手金融市场，几百万一亩，把暴利转移到工业资产，转移到房产资产，转移到其他的行业资产当中去，这条路是不会这么走了，会换其他的方式来探讨这个问题，但是现在究竟能走多远，还没有结论。

我知道最近在一两个月内，中央、相关的国务院的部委也好，还会对雄安及河北省进一步改革开放，出台几个比较重头的文件，也许会跟这件事有关。

最后一个问题就是，雄安在中央的定义上是千年大计，要实现高质量增长。这种高质量增长，是在绿色前提下的高质量增长，创新前提下的高质量增长，以及体制机制变革前提下的高质量增长。创造雄安质量，不是一个简单的建筑标准和建筑质量提升的问题，甚至在某种意义上，这里是放到最后才会去考虑它的。

雄安新区的规划，先不说一千年怎么样，因为千年不变的只是大气候不会变，大水文不会变，大的山形水系不会变，其他的很多东西还是会变的。

现在的目标分两个阶段，一个是以2035为一个节点，一个是2050，这跟十九大国家政治蓝图的报告是完全一致的。到2035年，核心区板块儿是一百平方公里，加上外围板块，一共是三百平方公里左右的区域，会基本形成。

然后到2050，在建设基本形成的基础上，能够形成比较现代化的，以创新为核心的业态。这里边的博弈在哪儿？

就是这个未来的雄安成果，究竟来自于纯粹的政府主导，还是在政府主导下由市场的主角来建设，这是一个最根本的博弈。因为有些不负责任的媒体在炒作雄安的时候，恨不得把雄安炒作成一个未来的共产主义实验区，一个中央大包大揽的共产主义乐园。

中央在这方面是有明确的说法，不会用中央财政去砸出一个温室里的花朵，这个没有意义。因为雄安有很强的示范作用，是为未来中国三十年到五十年的城镇化，在土地财政崩溃以后找到一个全新的发展途径。那么这个途径，一定是要得到市场和投资者认同的途径。

因为这事非常麻烦，我们这些参与专家会三番五次的被警告，除了管委会网站发的消息和央视媒体不多见的几条消息是真的之外，散布在各种五花八门的房地产网站，施工企业网站上的，还有一些民政部根本就没有注册的五花八门学会，协会的网站上，关于雄安的消息，基本上百分之百是假的。他的内容可能个别几句话是从中央的纲要批文里抄来的，具体的内容80%是假的。这才是雄安现在最尴尬的地方。

到2035年这个地区如果它不能够得到市场的认同，如果不能够吸引来自于全球的投资，就意味着这个新区建设的全面的崩盘和失败，目前这个地区究竟采取一种什么样的治理政策？是强管制政策，还是相对的弱管制政策，是叠床架屋的建立更多政策门槛，还是“让子弹飞一会”更多的在实践中总结提高，这些高质量是来自于日益复杂的政府管制，就是政府手要伸的很长。

还是，简化整个治理成本把更多的事情放给市场去做，用经济杠杆和其他的策略杠杆来抬升建设质量标准，这都在讨论和争议过程当中，但是我相信一点，这是在一些公共保障系统，大的区域性的交通系统的起步阶段，政府不会完全的放手不管。他会提供他应该承担的角色和支持，但是除了这部分，政府必须投入的公共财政之外，他一定会走一条进一步开放市场的道路。

不仅仅对国内的投资者建设者开放这个市场，同时也再三强调它是面向全球来开发这个市场。并且，在引入更多的市场角色，通过他们之间的磨合，激发新的创新能力，产生新的社会治理模式，新的政商关系，新的公司权力划分，新的政府权益，公民权益跟市场权益的平衡关系，在这几个很要命的点上，雄安刚刚开始做工作，并且试图通过精简化的顶层设计，加更多实践当中的滚动探索，来逐步寻找答案。

所以，既然是千年大计，就不是一个急功近利的东西，不是一个一蹴而就的东西，不是一个献礼工程。它是一个逐渐要耐心，同时要有决心。因为干的事都是改革进入深水区以后的事情，既要有耐心又要决心，要有定力。才能够最终把雄安这个事情干成。

雄安新区的划定是大势所趋，从大的趋势上它没毛病。第二从时势上讲，在什么时间点上干这件事，它比较背，没赶上一个好时候，跟深圳跟浦东比它确实在时事上是比较背的。

第三，标准是很高的，新技术新模式是大胆的，技术预案一大堆，目前摞起来比我人都高。各种技术标准，各种行业协会都在做，但是这个东西并不决定未来，或者说在这里边并不占有一个绝对的份额。

真正能够促进雄安起飞的是中央给雄安在体制机制上的探索权，以及给了他一个有史以来较为宽松的探索空间。它的容错性会非常好，但是容错性好，探索性强的同时，也会在相当长一段时间内存在政策的不稳定性，因为它是摸着石头过河来折腾出来的，不一定会那么稳定。可能有些事大原则定了以后，在细节上还会有左摇右摆，还会有调整。所以在做中长期市场预测的时候大家要小心。

那么还有一个就是，它会有别于我们国家前几十年建的任何一个新区，而大家都知道，我们传统新区怎么干的。政府下决心划了一块地以后，说两年成型最后干几十平方公里的有很多。

但雄安肯定不会走这样一条建设道路，它会建的比较慢，会精雕细刻，而且会在每一个建设过程当中，每一个小组团的发展过程当中，不断地探索土地利用制度，产权制度，政商关系以及短期的经济效益跟长期的公共服务保障，长期的人口素质提升，等等一系列复杂关系的重组和重建。

比较现实的一个预计，可能会先有若干个围绕着交通枢纽，围绕着特定专业板块，大概一两平方公里这种尺度的小组团，小的示范或者叫实验区先出来。然后，才会有更为大规模的建。这恐怕是一个模式上对传统新区非常颠覆的图景。

最后中央对它的要求，毫无疑问是超级高质量的，但这个高质量能不能得到市场的认同，能不能得到好的性价比，这是要在实践当中去检验，它确实不是个纸上谈兵的东西。

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