一问题的提出

《物权法》第二十八条作为一项裁判规范，在司法实务中具有重要意义。该条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”而关于人民法院、仲裁委员会的法律文书类型，最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（下称《物权法司法解释（一）》）第七条中进一步明确了有判决书、裁决书、调解书此三种类型，其中裁定书包括有人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。

上述条文内容显见，人民法院、仲裁委员会的法律文书（下称“法律文书”）与人民政府的征收决定（下称“征收决定”）以并列的方式共存于同一条文，此很容易让法律从业者误以为在产生物权变动的效力上，法律文书与征收决定具有同等的效果。但事实上，在实践中，两者在引起物权变动的效力上是有明显区别的。

本文将以笔者近期接触的两个案件中涉及到的人民法院在执行程序中作出的以物抵债裁定书（下称“以物抵债裁定书”）与征收决定为例予以说明主要区别点所在。

二实践案例简介

笔者最近接触的两个案件，涉及到两种导致物权变动的法定文书，案例一涉及的是以物抵债裁定书，案例二涉及的是征收决定。

01案例

自然人A与公司B（房产公司）于2008年5月10日签订《房屋出售合同》，约定B将案涉房屋出售给A；自本合同签订后，A和B或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记；在A支付全部房款之日起15天内，B应向A交付争议房屋；在2008年12月31日前，A有权向房地产登记机构申领小产证。履约过程中，A在2008年9月27日付清了房款。双方在2009年2月29日办理交房手续，但因房屋内部分墙体被敲坏，A以此为由拒绝收房。之后在长达9年多的时间里，A没有要求B 进行整改、没有再行办理交付手续、没有入住、没有办理预告登记、也没有办理产权登记。直至2018年5月，A才起诉至法院，要求B继续履行合同、交付案涉房屋并办理产权过户手续。但此时案涉房屋已被法院于2012年11月20日出具的以物抵债裁定书裁定抵偿给C公司冲抵债务，且法院在启动拍卖之前已调取了案涉房屋的产调报告，查明彼时房屋的所有权人仍为B公司。

本案C公司关注的核心法律问题是：2012年11月20日，案涉房屋的所有权是否已归属C公司？

02案例

案例二：2018年6月26日，某地人民政府发布了《关于某处工程地块房屋征收决定的公告》（下称“《征收决定公告》”），公告载明本项目签约、搬迁期限为十二个月，具体起止日期在评估机构选定后由房屋征收部门另行公告。但时至2019年8月，本项目尚未完成评估工作。

本案被征收人关注的核心法律问题是：2019年6月26日，即公告载明的本项目签约、搬迁期限届满之日，待征房屋的所有权归属于谁？

三比对鉴别

对上述两案关注的核心法律问题，可进一步深入到所有权权能的层面予以考察。所有权的权能，依据《物权法》第三十九条的规定，区分为占有、使用、收益和处分四项。

具体到案例一所涉的以物抵债裁定书而言，依据《物权法》第二十八条、《物权法司法解释（一）》第七条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第二十九条：“动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”等规定，案涉房屋的所有权在以物抵债裁定书送达C公司时已转移，案涉房屋所有权的占有、使用、收益和处分四项权能也已完整转移至C公司。换言之，C公司在收到以物抵债裁定书之时即已取得了案涉房屋的所有权，已享有了案涉房屋所有权的占有、使用、收益和处分四项完整权能。在此情况下，如若案涉房屋仍由A占有的，A对房屋的占有构成无权占有，C公司有权依据《物权法司法解释（一）》第八条：“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”以及《物权法》第三十四条至第三十五条的规定，要求A搬离房屋并交付房屋予C公司。如若案涉房屋是空置的，C公司就有权入住房屋（行使占有、使用权能的体现）并按照自己的意愿出租（收益）、出售（处分）房屋。

但在案例二中，凭常理就能得知：征收人是不能在征收决定公告生效之日就径行要求被征收人搬离房屋并交付房屋的。此是为何？合理的解释是：征收决定在生效之日并未直接地、当然地产生物权变动的效力，此时征收人并未完整的享有待征房屋所有权的四项权能，被征收人仍可继续占有、使用、出租房屋收取租金收益并应认为该等权能的行使皆属合法，如若认为征收决定在生效之日即产生物权变动效力，就无法解释为何在征收决定公告后被征收人仍可继续占有、使用房屋的行为。但是，在此情况下，被征收人就房屋的处分权已受到了限制。处分权受到限制相印证的配套规定是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条，该条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”本条从两个维度限制了被征收人的处分权，一个维度是直接明确被征收人在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为；另一个维度是有关行政主管部门采取限制手续措施，比如实务中不动产登记中心会暂行冻结待征收房屋的交易过户手续1年。

证成上述观点的另一处理由是：公告后的征收决定所产生的物权变动的效力也仍是待定的。对不服征收决定的被征收人，法律赋予其可对征收决定提出行政复议或行政诉讼的权利，对此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条：“设区的市、县（市、区）人民政府作出房屋征收决定后，应当在七日内予以公告。公告应当载明房屋征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”等规范性文件都有类似的规定。而对被征收人提出行政复议或行政诉讼的期间，实践中有案例体现分别是60天与6个月，皆从公告之日起算。由此可见，在公告之日起60天与6个月内，征收决定的合法性是可挑战的，若一旦征收决定被确认违法而予以撤销，其产生的导致物权变动的效力也将不复存在。

若上述结论是正确的，则需进一步追问：征收决定在何时才产生物权变动的效果？本文的理解是：征收决定只有在征收人与被征收人签署补偿协议且补偿款已支付到位后才产生物权变动的效力，征收人才能要求被征收人搬离、交付房屋并享有对待征收房屋完整的权能；否则，征收人无权要求被征收人搬离、交付房屋；被征收人仍可继续合法占有、使用房屋。

四总结提升

从对两则案例的比对可知，以物抵债裁定书与征收决定，两者产生物权变动的效力虽同源于《物权法》第二十八条，但就产生物权变动的效力而言，两者是有显著区别的，以物抵债的裁定书在生效当日就当然地、无条件地具备了此效力，而征收决定却并不是在生效当日就当然地、无条件地具备此效力，其是附条件的。

由此受到的启发是：不同类型的法律文书产生的导致物权变动的效力可能是有差别的，在针对个案的适法过程中，法律从业人员需甄别不同的法律文书类型后再予具体对待，如此，才能更为准确理解并适用《物权法》第二十八条的规定。

五题外之音

与本案有关的，仍有诸多值得探讨的问题留待日后再行研究。比如，题述问题的范围是限定在特定的主体之间，案例一限定在A与C之间，案例二限定在征收人与被征收人之间，两则案例皆未涉及到善意第三人。如若两则案例加入了善意第三人因素，则案情将更为复杂、法律问题也更难处理。比如，在学理上，以物抵债的裁定书能否产生导致物权变动的效力，是存在争议的。再比如，征收决定的约束力与物权变动效力是有区别的，征收决定作为一项具体行政行为，其约束力是一经生效就具备的，征收人和被征收人必须遵守，其他国家机关和社会成员也必须予以尊重；而其产生的导致物权变动的效力如前所述，是附条件的。

附规范性文件：

1、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》

第七条：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

第八条：依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持

2、《物权法》

第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

房地产业务部 简介

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