《土地管理法》修改

2019年8月26日，对中国农民来说是一个特殊的日子，因为这天十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《土地管理法》的决定，所以对于农民的切身利益影响巨大。那这个和我们工程领域有什么关系呢？

之前的文章中谈到了，建筑业5000多万从业者（农民工），大部分都是来自于农民。建筑业农民工他们身份比较特殊，拿起锄头在田间他们就是农民；放下锄头投身于工程建设，他们就是建筑业农民工。所以说这一次的《土地管理法》修改关系到我们建筑业的绝大部分从业者。

干工程的都知道，土地是基础设施建设最基本也是最重要的资源之一，而工程建设前期的征地是后续项目能否顺利进行很关键的一环。因此这次《土地管理法》的修改，除了对建筑业农民工的影响巨大外，涉及到工程建设用地的征收及赔偿标准也有很大变化。

此次《土地管理法》的修改重点，概括起来主要集中在土地征收、农村宅基地管理制度改革和集体经营性土地入市三大方面。对于几个要点，我们结合案例具体展开来给大家解析下。

工程建设用地成本大涨

干工程的肯定听过这样的案例，那就是某个地区的村民如果提前得知当地要规划/修高铁/高速，他们就会在地里种上东西（凡是值钱的都往上种）或者盖上房子，坐等征地补偿。还有一些哪怕已经开工的项目，也会由于前期征地补偿没有谈妥导致后期村民阻工，这样的现象屡见不鲜。

那么为什么会导致这个局面？这里咱们客观的说，很大一部分原因就是因为根据原先的《土地管理法》补偿标准存在不足，不能合理的显现集体建设用地的价值，导致农民土地财产权益受到侵蚀。比如以前被征收土地上的附着物和青苗如何补偿都比较低，同样的土地，城乡标准差距太大，农民肯定不乐意了。而这次土地管理法修改后，则起到了平权效应。

在征地补偿计算方面，新修订的《土地管理法》对现行征地补偿制度，删除了（土地补偿费和安置补助费，总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍）这个规定。并在原有土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上增加了农民住宅补偿费和被征地农民社会保障费的规定。

这个意思就是除了根据被征收地上的附着物不同，还要考虑土地的地理位置/人口数量/地段/周边环境以及被征地农民的后续社会保障等诸多因素，所以补偿机制相当于更加公平合理。

其次为了规范征地行为，使得征地行为更加透明。此次土地管理法规定：县人民政府申请征收土地前要进行土地现状调查、公告听取被征地的农村集体经济组织及其成员意见、组织开展社会稳定风险评估等前期工作，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议，测算并落实有关费用，保证足额到位，方可申请征收土地。

所以不管是补偿机制还是征地行为规范化，都向着农民这边倾斜。上面截图中大家可以看到，在保障被征地农民原有生活水平以及长远生计问题方面国家只做加法不做减法。这就相当于从根本上解决了征地社会矛盾突出的问题。当然了从工程建设用地角度来说，这意味着以后拿地的成本将增大。

线路规划要提前考虑

对于坚守耕地红线，我们国家向来决心坚定。这次的《土地管理法》修改中同样体现了。如将“基本农田”的表述进一步提升为“永久基本农田”并纳入数据库以严格保护管理。不过此次修改后的土地管理法也做出了平衡式的微调。比如考虑到我国城市发展、耕地储备资源不平衡的等现实情况，对永久基本农田的占比做了小调整。

从过去硬性地要求基本农田应占本行政区域内耕地的80%以上，修正为“一般应占本行政区域内耕地的80%，具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况确定”。永久基本农田若确因国家能源、交通、水利、军事设施等重点项目建设选址难以避让的，涉及农用地转用或土地征收的，必须经国务院批准。

因此从国家对永久基本农田执行的最严格保护制度来看，未来在项目前期立项、选址就要考虑到这个问题，提前从选线及规划方案着手，绕开永久基本农田，以免耽误项目开发进度或者是后续的返工。

对房地产市场的影响

还有一个非常重要的就是新修订的《土地管理法》删去原第四十三条，即“现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定。这就意味着集体经营性建设用地可以自由入市。这是自1986年土地管理法颁布以来，历经1988年、1998年、2004年和2019年四次修订以来最为重要，也是历史性跨越的一步。因为这意味着本次修正案将过去试点的农村集体经营性用地入市推广到全国范围，以后将由市场主导而不再由地方政府主导。

那么这里就会涉及到至少两个层面的问题，第一个就是对土地供应格局的变化，特别是对于一些房地产热点城市，有望缓解用地相对紧张局面。比如开发商可以直接与集体土地的所有者（村集体经济组织或者村民委员会）展开合作，由于不需要经过集体土地变为国有土地这个环节，所以在地价成本、时间成本上都要比以往低，可以形成多赢局面。

第二个就是对政府财政收入结构的影响。

对政府收入结构的影响

在过去，农村集体建设用地是不能直接入市的，而是需要由地方政府统一征收、拆迁然后纳入土地储备库，再根据供地需求和计划出让土地。在这个过程中，前期征地所需要的资金都是由地方先行政府垫付的。而由于前期阶段持续时间比较长，所以占用地方政府资金比较大，这也增加了地方政府的资金负担。

如今农村集体建设用地可以自由入市，相当于一方面减轻了前期政府的资金占用，这样地方政府可以把更多的资金用于基建刺激这个刀刃上。其次，思考的再宽泛点，这也意味着绝大部分农村地区可以低价土地作为吸引外来资本投资的利器。这样一来，不仅可以解决当地就业问题，还可以起到增加当地财政税收的作用，所以综合来看还是利大于弊。

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