21.某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报財率为6%，该房地产的价值为(　)万元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】C

【解析】本题考查的是剩余技术。建筑物年收益额=建筑物现值X建筑物的资本化率=200X12%=24，那么土地的年收益额=60-24=36，土地的价值=36x(P/A，6%，30)=38x1/6%x[1-1/]=495.53.合计，房地产价值=200+495.53=695.53万元。参见教材P257。

24.通过房祖求取房地产净收益，不应扣除(　)。

A.空罝损失

B.房产税

C.房屋折旧费

D.房屋保险费

【答案】C

【解析】本题考查的是净收益的测算。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。参见教材P238。

26.下列引起房地产贬值直的因索中，属于功能折旧的是(　)。

A.写字楼层高偏低

B.厂房受酸雨腐蚀

C.住宅库存量过大

D.在建工程基础不均匀沉降

【答案】A

【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科字技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。参见教材P296。

29.关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是(　)。

A.开发经营期可分为建设期和经营期

B.建设期的起点与开发经营期的起点相同

C.经营期可具体分为销售期和运营期

D.建设期和经营期不会重叠

【答案】D

【解析】本题考查的是后续开发经营期。在销售(含预售)的情形下，建设期和经营期有重叠。参见教材P330。

30.当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是(　)。

A.平均增减量去

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修句法

【答案】A

【解析】本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P349。

33.在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因索的影响。这一估价假设属于(　)。

A.未走事项假设

B.背离事实假设

C.不相一致假设

D.依据不足假设

【答案】B

【解析】本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋证收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被证收房屋租赁、抵押、查封等因索的影响。参见教材P413。

34.关子价值时点的说法，错误的是(　)。

A.价值时点可以是过去、现在或将来

B.价值时点是甶估价目的决走的

C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致

D.价值时点与实地查勘日期可以不一致

【答案】C

【解析】本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一走与估价对象状况对应的时点一致。参见教材P162表5-1。

35.关于估价师声明的说法，正确的是(　)。

A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明

B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证

C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名

D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明

【答案】B

【解析】本题考查的是估价报告的组成。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证。参见教材P412。

二、多项选择题

1.关于房地产估价要素的说法，正确的有(　)。

A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需求

B.估价对象由估价委托人和估价目的双重决定

C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取

D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择

E.估价程序是指完成估价项目所需要的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是估价目的。在估价中选取股价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。