单选题

(一)

1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为(　)。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权

B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权

C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权

D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权

【答案】B

【解析】业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套，归属于该层住宅的是1/10的广告位的收益权。

2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为(　)。

A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值

B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

【答案】C

【解析】该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。

3.采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为(　)。

A.按市场租金评估该广告位收益价值

B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本

D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

【答案】B

【解析】评估有租约限制的房地产价值，评估出租****益价值，租金期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金;租赁期间届满后应采用市场租金。

4.对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为(　)。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权

B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权

C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权

D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权

【答案】A

【解析】抵押价值评估时，估价对象为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。