16、某物业当前的市场售价为10000元/㎡，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为(　　)元/㎡。

知识点：复利计算

A.896.48

B.965.60

C.934.50

D.997.06

【正确答案】：B

【答案解析】：运用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，则A=965.60(元/㎡)

17、某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为(　　)万元。

A.2677.5

B.3680.60

C.4003.50

D.5356.80

【正确答案】：A

【答案解析】：项目净现值期望值=5680×45%+2450×35%+×(-3680×20%)=2677.5(万元)

18、开发项目全部投资的内部收益率表明了(　　)。

A.项目投资所能支付的最高贷款利率

B.将未来收益或收入转换成现值的收益率

C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率

D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比

【正确答案】：A

【答案解析】：如果借款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此内部收益率是可以接受的贷款的最高利率。参见教材P182。

19、把某一项投资活动最为一个独立的系统，其资金的流向、数额和(　　)都不仅相同。

A.周期

B.时间长度

C.发生时点

D.现金流量

【正确答案】：C

【答案解析】：把某一项投资活动最为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不仅相同。参见教材P147。

20、国外通常将写字楼分为(　　)等级。

A.2

B.3

C.4

D.5

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P342，国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

21、某写字楼当前市场售价为22000元/㎡，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为(　　)元/㎡。

A.1283

B.1318

C.1166

D.1320

【正确答案】：C

【答案解析】：折现率与利率相等，选用公式P=nA1/(1+i)计算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/㎡)。 参见教材P161。

22、某事业单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为(　　)万元。

A.42.0

B.50.4

C.60.0

D.72.0

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P373，对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收房产税。600×12%=72(万元)。

23、下列费用中，不属于企业财务费用的是(　　)。

A.审计费

B.利息

C.外汇汇兑净损失

D.融资代理费

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P261，审计费属于管理费用。

24、房地产市场体系的客体要素是(　　)。

A.交易当事人

B.作为交易对象的房地产资产

C.房地产交易需求

D.交易组织机构

【正确答案】：B

【答案解析】：房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。参见教材P29。

25、(　　)是市场营销活动的出发点。

A.市场定位

B.市场调查

C.市场细分

D.市场分析

【正确答案】：B

【答案解析】：市场调查是市场营销活动的出发点。参见教材P104。

26、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为(　　)元/㎡。

A.3000

B.5000

C.7500

D.8000

【正确答案】：B

【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地单价×1=0，则最高土地单价=7500元/㎡(按占地面积计)。按照占地面积计算的最高土地价格=7500/1.5=5000元/㎡。

27、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为(　　)。

A.认知价值定价法

B.成本加成定价法

C.挑战定价法

D.领导定价法

【正确答案】：B

28、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为(　　)。

A.7.5%

B.7.56%

C.7.71%

D.7.76%

【正确答案】：D

【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。参见教材P156。

29、向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的月还款额是(　　)元。

A.3627.06

B.3634.31

C.4818.34

D.4842.43

【正确答案】：A

30、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为1年，建设期为2年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为12%，按季计息。则该项目建造成本的利息是(　　)万元。

A.1005.54

B.1115.84

C.1225.09

D.1333.90

【正确答案】：C

【答案解析】：一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。建设期的起点是取得施工许可证后开始施工开始，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期初即发生的费用，因此计息期应为2年，不考虑销售期;且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为1年。计算过程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(万元)。参见教材P190。