与传统的地产产品相比，产业地产对于持有运营的要求更高，金融属性也更强。然而由于中国行业环境和相关法律配套并不健全，目前产业地产的盈利模式还处于摸索阶段。

现任国际私募股权投资基金联合会执行主席、北京海方格投资咨询有限公司总经理的王树海，是国内多个园区相关私募股权政策制定者，也是园区股权交易的参与者和管理者，曾经参与国内第一个最大的私募股权投资基金服务和聚集平台——天津股权投资基金中心的筹备和管理工作，并参与了筹备国内第一家非上市企业股权交易的平台——滨海国际股权交易所的建设和后期管理。

王树海认为，当前中国产业地产的盈利模式主要以土地溢价获取收益，或者通过持有经营收益或者出售产品获利，采用的普遍方式是直接销售模式、先租赁再销售模式。而从未来趋势看，资产证券化将是产业地产营运的一个重要方向。

中国房地产报：当前多种开发主体混战产业地产，你怎么看这种现象？当前产业地产的开发模式有什么样的发展趋势？

王树海：多种主体的进入，其实是两方面力量造成的。政府一方面要求经济快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效用的平台，既能实现经济发展又能高效利用土地资源。而企业需要提高核心竞争力，就必须形成更加差异化的打法。于是，各路产业地产商应运而生。

根据开发主体的不同，现在的产业地产开发模式，在我看来主要分为以下几种类型：

首先是以上海浦东软件园为代表的官方产业园区开发模式。以政府为主导，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，实现城市功能建设的开发模式。其次是以北京诺基亚星网工业园为代表的主体企业引导模式。这种只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用有限。第三是以广州富力国际空港综合物流园为代表的产业地产商模式。这种对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。但是，由于对开发商没有后期产业经营和管理的要求，难以形成产业的集聚以及产业辐射力。第四是以苏州工业园为代表的综合运作模式，这种模式主要体现在政府牵头，地产商为主导，龙头企业带动。

我比较看好苏州工业园的开发模式，它既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性。在园区内，中新苏州工业园区开发有限公司是园区的开发主体，由中新双方财团组成，而管委会是园区的管理主体，下设15个职能局，形成了“精简、统一、效能”的服务型机构。进而园区坚持走经济国际化和产业新型化的发展道路，吸引了国内外数十亿美元的投资，构筑了国资、民资、外资齐头并进的混合型经济发展新格局。

中国房地产报：产业地产与商业地产都非常依赖资本运作，二者盈利模式差别体现在哪里？

王树海：两者的盈利模式具有很大的相似性，同时又有相应的差别。两者都不是单纯的地产产品。产业地产开发商的盈利模式，前期普遍是与建筑商合作开发赚取适当开发利润，或销售、出租来赚取利润。后期运营是以其专业素质和服务赚取租金收入和管理费。而商业地产盈利来源于销售收入或者租金，主要以高标准的经营来获取稳定租金和管理费。

产业地产土地投入成本要远远低于商业地产，据统计其基准地价只占到商业用地的1/4，而实际出让价格则可能还会更低。门槛低对于产业地产市场是个难得的好机会。所以，从2010年至今，国内外出现热捧产业地产的浪潮，据了解，国外100只著名基金，有98家已经进入中国，大部分已经把目光放在了中国的商业、办公楼、工业等物业上，产业地产的未来估值被大大提升。

但是，由于中国行业环境和相关法律配套并不健全，目前产业地产的盈利模式正处于探索和改进完善的前期阶段。当前产业地产的盈利模式主要以土地溢价而获取价值，或者通过持有经营收益或者出售产品获利，采用的普遍方式是直接销售模式、先租赁再销售模式。而国外常用的是两种形式，第一完成租约，再整体资产打包出售。第二是开发商自己经营，最后整体打包上市。因此，从未来趋势看，资产证券化将是产业地产营运的一个重要方向。

中国房地产报：你如何看待当前我国产业地产投融资的环境，当前产业地产企业的融资方式主要有哪些方式？能否结合案例来谈谈相关运作情况？

王树海：目前来看，我国产业地产市场的投融资主体相对单一，部分产业地产主要是政府背景的城投类公司负责。因此融资渠道单一，政府资金及银行类资金比重过高。而且账面的投融资主体财务状况普遍较差，比如资产负债率过高、抵押物不足、持续融资能力差、资产盈利能力有限等。

产业地产企业融资，概括起来可以分为内部融资和外部融资两种。其中，内部融资主要是包括出租固定资产、出售流动资产等方式；而外部融资方式则相对多样化，包括股权融资，如IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITs、项目合作等形式；债券融资，如企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等；以及其他诸如产业地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等手段。

在融资渠道上，我个人更加看好直接融资渠道，比如私募融资形式灵活自由，且更强调管理资格的专业性。

当前私募参与融资的形式主要分为两种：一是作为战略投资入股原公司，另一种是房企和战略投资者共同设立新公司。其中第一种目前较为普遍，第二种形式是最近几年来大型开发商与国际投行、基金合作经常使用的形式，一般采用双方合作在国内或国外成立新公司，再将项目或资产转移到新公司内的方式。这种方式也常被用来作为IPO前的安排，对国内产业地产企业来说，既增加公司的规模，也便于吸引上市时的投资者。

以产业地产企业天津泰达投资控股有限公司为例，它于1984年成立，是当时天津经济技术开发区的投资开发主体。当时该公司的发展路径遵循的是“做大-做强-做实”的发展道路。公司于1984年成立开发区总公司，即为泰达控股前身。2001年开发区总公司、泰达集团、建设集团改制重组成立泰达控股，注册资本60亿元。

通过初步的并购重组，快速做大盘子，融通了超过800亿元以上的资金。通过兼并天津钢管集团，增强资产质量，提升了造血能力。通过收购、控股的形式持有金融机构资产，快速提升资产规模。通过持有或控制上市公司的形式，打通了上市融资渠道。用量化补贴、资产盘活等方式，实现公益性项目向经营性项目的转化。

截止到2012年，泰达总资产为7930亿元（非金融2006亿），主营收799亿元。拥有泰达集团、泰达建设集团等15家全资子公司；泰达股份、津滨发展、滨海能源等6家上市公司；滨海快速、天津钢管集团等23家控股公司；渤海银行、渤海财产保险、恒安标准人寿等23家参股公司。