慎提住房保障覆盖范围，防止落入住房保障福利陷阱

作者：北京中建政研信息咨询中心主任

中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会副秘书长   梁舰

租赁型住房福利陷阱

自从07年以来持续几年的廉租房政策，到现在城市最低收入家庭住房保障应保尽保，低收入家庭应保尽保，目前不管是东部、中部还是西部应该说大部分城市户籍人口，低收入家庭住房基本得到保障，这是目前的现状，后续的一系列措施当以这个为前提。

现阶段可以考虑把住房保障覆盖到城市常住人口，各城市解决住房问题的方式都是用公租房，但各个城市的具体情况不一样，该区别对待。在东部珠三角、长三角等发达地区，这些地方的公租房政策是为了更好的引进人才、促进发展，是他们经济社会发展重要的一个支撑，这对他们来说非常重要，中部和西部，尤其是西部和东北地区，人口是尽流出，像这些地方和三四线城市，公租房的任务不要过多，过多就容易造成公租房积压。所以公租房应该主要在一些特大城市、大城市搞，而且要在城区搞，而且公租房不能全面的一刀切，或者是全面的提住房保障，扩大住房保障的范围，这就会造成住房保障的不适当或者叫做福利陷阱。

购置型住房福利陷阱

在一些大城市，房价很高，一些中等偏下收入的人，这些人应该分两种情况。一种是刚需，即第一套住房，应该纳入住房保障；第二就是改善性住房，我觉得不应该纳入住房保障，这也是一种福利陷阱。

改善性住房，政府应当给予适度的财政税收补助，后续如果可能的话还可以给予金融的支持，包括住房公积金和政府给一些政策支持和扶持，帮助他提高改善性住房支付能力就行了。比如说一些交易环节的税费的返还，贷款利息、首付款比例等这些给予一些支持。如果把这部分人也拿到住房保障体系内来，那么住房保障的范围就不恰的当扩大了。这就是个典型的福利陷阱。所以这部分人要细分，对于产权购置型的保障房，这是一个非常具有可操作性的方法。

还有一些刚就业的职工，比如刚毕业的大学生，有购房意愿的，这部分人也不能一下把他归入产权型的保障，他们还是应该先进入公共租赁住房，这是一个过渡期，积累一下他住房支付能力，这积累需要一个过程，这个过程可以考虑一下先租后售，这也是一个可行性方法。比如说他先租房的租金可以顶一部分购房款，这样就过度过去了，这样租赁型和共有产权型有一个过度，还有一个就是他把政府产权买过去，共有产权和市场又有一个过度，这样就把租赁房、市场、产权衔接起来，这样各类人各得其所，这也是避免保障过度的一个方法。

对各类人群要具体的研究分别来对待，像孤寡老人、残疾人、没有生活能力的人，毫无疑问要纳入住房保障，对外来务工人员不能一刀切，拿到和户籍人口保障体系中来，因为这个人群流动性大，在自己家乡可能有自己的房产，对于这个部分人，是否强调用工单位责任？

住房保障制度陷阱

另外，目前有这么一个群体，他们同时拥有社会保障、失业保障、住房保障、生育保障等等，这些保障是各个部门分条实施下去的，各个部门之间又是封闭的、相对独立的，把这些所有保障加起来可能是非常可观的，这就可能出现养懒汉的现象，这是制度问题。这就导致他们没动力去工作了，这些人中有的可能年龄不大，本来可以通过就业来解决住房问题。有了这些保障他就没有动力去工作。对于这个问题，从长远角度来说，各种保障体系应该统筹管理，是否该将包括住房保障在内的所有社会保障统一到民政部门。我们现在的做法成本很高，实际上是政府背着这些人，负担很重。