中建政研：宏观经济形势与建筑房地产发展趋势

梁舰

2016年我们将继续面临着经济下行的压力，建筑房地产产业将继续面临产业结构调整。2011年到2014年，建筑业总产值年均增加16.5%，这个数据与总体国民经济相比还是很乐观的，但与过去相比，形势发生了剧烈的变化。但我们不是不发展，而是进入了理性发展的时代。

我个人认为之所以发生如此转变，一个最重要原因是我们的基础设施和居民住房需求发生了改变，从原来的绝对短缺，发展为目前的结构性短缺。

2015年中央经济工作会议明确指出“化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”。中央的这一战略规划基本定调今年房地产宏观政策。

那么如何化解“化解房产库存”？这个政策会对行业产生什么样的影响？对于这个问题。首先明确一点，去库存不是2016年一年的事。目前房产市场不是简单的“供大于求”，而是同时具备“供大于求和供不应求”的多重特性，在过去一些年中，很多客观原因导致我们在这十几年中，城市建设资金、人力、政策，主要集中在少数几个大城市，在这些地方的房产是供不应求。超过三分之二的省会城市房产始终是供不应求的，才导致了这个房价的异动。

2014年国务院对原有城市规模划分标准进行了重新调整,明确了新的城市规模划分标准,新标准以城区常住人口为统计口径,将城市划分为五类七档。按照新标准，人口在1000万人口以上的有7座，这些城市要严控人口扩张，城市面积也不再进一步扩大了，而是要疏散城市的一些功能。相反努力发展扩张中等城市，包括中西部的城市，简单说就是调整城市结构，去库存。

此次经济工作会议中提到“建立购租并举的住房制度”，鼓励个人、机构、企业多买房子，多做业主，发展租赁市场，这对当前缓解供需矛盾、结构不合理矛盾是非常有效的。

有条件的人，可多购房做中间层，出租给有住房需求但又买不起房的群体，此举一方面可有效化解当前过剩的房地产库存，另一方面业解决了当前几个大城市住房紧张的问题。这种做法其实就是融资租赁的概念，符合市场资源优化配置的需求。这是房地产去库存的一条有效途径。

此外，农民工去库存。有人认为就是鼓励农民工进城买房，这种说法不符合逻辑。对于这个问题，首先要清楚一个事实，中国的农民工进城，不是今天才进的。中央的提法是“加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”就是把重心放在不断提高城镇户籍人口比重上，明确的提出了，让已经在城市中有工作，有收入来源的人群，符合条件的逐步的在城市中定居落户下来，是逐步培养住房需求和购房需求，所以从短期来看，农民工进城对房产市场的影响是很小的。

从过去中国宏观经济与房地产的关系来看，它们之间是正向关系。比如房产2006年到2010年21%的增长，这个时期房地产增速是最高的，相应的GDP税收增长也是最高的。从2011年开始国家相关政策限制房产的投资和投机，我国的税收增速也下降了，所以宏观上来看GDP和房地产是密切相关的，如果房地产增速大幅减缓，GDP增长也会乏力，在去年总税收中和房产相关的就有好几项，房产税收总额占总体税收比重较大。虽然近几年国家出台了很多调控地产业的措施，致使房地产业的发展增速大幅降低，但是房地产业在经济发展中仍起支撑作用，这一点是毋庸质疑的，所以未来房地产总体上仍然会保持相对稳定的趋势，体现在以下几个方面：

第一．房地产是连接我们城镇化、工业化这两化的最重要的节点。中国改革开放前三十年和开放后的三十年，中国发展最大的弊端就是城市化严重滞后，改革开放的前二十年，我们农村人口进厂而不是进城，我们痛失了一次发展城镇化的机会，现在我们要补这个课，所以国家出台了《新型城镇化发展规划》。

第二．短期与长期的节点。短期内的经济增速问题、就业问题、财政问题，房地产能不能发挥重要作用？房地产不仅要在短期内发挥作用，而是要在长期经济运行中发挥重要作用，而且要通过改善老百姓的居住条件，带动内需、带动消费，实现我国经济持续健康发展、实现中国梦，发挥重要的作用。

第三．投资和消费的节点。投资萎缩是当前通货紧缩和经济下行结果，出口受外部因素影响比较大，消费是个持续平稳的增长过程，实现投资和消费的协调，特别是长期的扩大内需，消费的结构升级，是以改善居住条件为前提。投资和消费的节点是找到投资的去向，我们还没有到资本过剩的时代，但是我们的确找不到赚钱的领域，这个矛盾和我们的消费结构升级尚不充分，密切相关。

第四．发展和改革的节点。改革的关键点在于土地要素的市场化、资本要素的市场化以及产权的自由买卖。中国房地产业未来二十到三十年仍然是支柱产业，而且能根本改变中国在国际上的竞争力，改善我们城乡发展的平衡，改变我们的生活方式，实现我们中国梦，房地产业承担着不可推卸的历史责任。

总体上看，房地产在GDP中仍占据较大比重，今年的国内经济增长仍然面临较大压力，城镇化或将成为国内经济增长的主要动力，因此建议国家在维持房地产市场基本稳定的基础上，出台一些创新政策，房地产的未来发展将会趋向多元化。

（梁舰：住建部中国房地产业协会房地产市场与住房保障研究分会副秘书长，国家发改委中国人力资源开发研究会住房和城乡建设领域服务中心主任，中建政研集团董事长）